SNS gaat kapot aan vastgoed
Bank-verzekeraar SNS Reaal wilde met de aankoop van vastgoedbank Property Finance uitgroeien tot een financiële wereldspeler. Dat mislukte. Reconstructie van een bankiersdrama.
Op het bureau van bestuursvoorzitter Ronald Latenstein van bank en verzekeraar SNS Reaal in Utrecht ligt in de zomer van 2010 een zeer gevoelig en vertrouwelijk rapport van de vastgoedadviseurs van accountantskantoor Ernst & Young. De 48-jarige bestuursvoorzitter is er niet echt gelukkig mee.
Latenstein werkt al jaren bij de bank en verzekeraar. Sinds hij in 2009 het roer overnam van zijn voorganger Sjoerd van Keulen, gaat het niet goed met SNS Reaal. Latenstein heeft die zomer namens de bank-verzekeraar bekend moeten maken dat in het tweede kwartaal van 2009 een groot verlies is geleden. Dat komt door de problemen bij SNS Property Finance, het onderdeel van de bank dat vastgoed financiert.
Het verlies komt het bedrijf heel slecht uit. Na de redding in 2008 door de staat vanwege de kredietcrisis, was de bank net weer aan het opkrabbelen. Maar door dit kwartaalverlies – veroorzaakt door verliezen op vastgoedfinancieringen – is er voorlopig geen geld om het restant aan staatssteun terug te betalen.
In het vertrouwelijke rapport van Ernst & Young staat nog meer slecht nieuws. Het accountantskantoor is na onderzoek tot de conclusie gekomen dat de situatie bij Property Finance veel slechter is dan de raad van bestuur van de bank wist.
Er zijn grote leningen verstrekt in internationale vastgoedprojecten en van veel leningen is het onwaarschijnlijk dat het geld nog terugkomt, concluderen de specialisten van Ernst & Young. Ze stellen daarom voor dat de bank fors afschrijft op de vastgoedfinancieringen. Op het totaal aan uitstaande kredieten in het buitenland van 3,2 miljard euro, zou volgens de specialisten van Ernst & Young 1,2 miljard moeten worden afgeschreven.
SNS-topman Ronald Latenstein maakt de bevindingen niet bekend. Beleggers en analisten kennen het rapport niet. SNS Reaal boekt aan het eind van 2010 een bedrag van 610 miljoen euro af op de internationale portefeuille, blijkt uit de jaarrekening. De helft van wat de accountants voorstelden.
Ruim een miljard afboeken was op dat moment onmogelijk geweest, vertellen voormalige bankmedewerkers. Aan het eind van 2010 heeft SNS Reaal een eigen vermogen van 4,8 miljard euro. Als de bank inderdaad, zoals Ernst & Young voorstelde, in één klap een kwart ervan had afgeboekt, zou SNS direct financiële steun bij de overheid hebben moeten aanvragen om overeind te blijven.
Verlies
De bank schoof de problemen voor zich uit. Dit jaar bleek dat SNS Reaal de aanhoudende verliezen bij dochterbedrijf Property Finance niet langer aan kan. De problemen bij de vastgoedtak hebben ervoor gezorgd dat de bank en verzekeraar niet langer aan de Europese eisen voor banken voldoet. Zo is de kapitaalsbuffer van de bank te klein. SNS heeft over de afgelopen jaren in totaal ruim1,7 miljard euro afgeschreven op vastgoeddochter Property Finance.
Eén ding is duidelijk: SNS Reaal heeft in de huidige vorm geen toekomst.
Afgelopen zomer maakte SNS bekend dat Goldman Sachs voor advies is ingehuurd. De Amerikaanse zakenbank kijkt naar verschillende opties om de financiële problemen op te lossen. De verkoop van onderdelen zoals verzekeraar Zwitserleven, is er zo een. De splitsing van bank en verzekeraar en het oprichten van een zogeheten ‘bad bank’waarin de slechte kredieten van Property Finance terecht moeten komen, is een andere oplossing.
Dat zijn oplossingen, maar waar liggen de oorzaken?Hoe heeft het zo ver kunnen komen met SNS Reaal? Hoe kan het dat één onderdeel van de bankverzekeraar – SNS Property Finance – het hele bedrijf aan de rand van de afgrond heeft gebracht?
Deze krant voerde de afgelopen tijd gesprekken met huidige en voormalige medewerkers van de bank. Uit die gesprekken en uit tientallen vertrouwelijke documenten blijkt dat SNS Reaal de problemen bij de vastgoeddochter jarenlang voor zich uit heeft geschoven. Het eerder beschreven onderzoek van Ernst & Young is bij beleggers niet bekend. En ook met huisaccountant KPMG werd gevoelige informatie niet altijd direct gedeeld.
De overname
In de zomer van 2006 ziet de raad van bestuur van SNS Reaal nog een gouden toekomst voor het bedrijf. De bank is dan net naar de beurs gegaan, wat veel geld heeft opgeleverd. Eén van de dingen die de bank met dat geld doet is een deel van Bouwfonds van ABN Amro kopen. Het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten was na de Tweede Wereldoorlog opgericht als overheidsinstelling die door heel Nederland goedkope woningen moest gaan bouwen. Gemeenten waren aandeelhouder van Bouwfonds.
In 2000 werd Bouwfonds geprivatiseerd en door ABN Amro gekocht, dat het in 2006 weer verkoopt om met de opbrengst de financiële reserves aan te vullen. De financieringstak van Bouwfonds – Property Finance – komt voor 810 miljoen euro bij SNS Reaal terecht. De Rabobank koopt het ontwikkelingsbedrijf van Bouwfonds.
Door de overname is SNS Reaal in één klap een van de grootste Nederlandse financiers van vastgoed. Onder leiding van – toen nog – bestuursvoorzitter Sjoerd van Keulen zijn er mooie plannen. Ook het buitenland moet worden veroverd; Spanje, Frankrijk, Duitsland en zelfs de Verenigde Staten. SNSPF moet een wereldspeler worden.
Het jaar na de overname (2007) is er nog niets aan de hand. De vastgoeddochter maakt een winst van 86 miljoen euro, op een totale winst van 465 miljoen euro van de bank en verzekeraar.
De Rabobank heeft intussen veel minder plezier van het Bouwfondsdeel dat zij heeft gekocht. Eind 2007 doet Justitie invallen op meer dan vijftig adressen. Vijftien verdachten worden opgepakt, onder wie voormalig Bouwfondsdirecteur Jan van V. en andere ex-medewerkers van Bouwfonds.
Het onderdeel dat de Rabobank heeft gekocht blijkt door en door verrot. De verdachten hebben voor tientallen miljoenen gefraudeerd met vastgoed – het is de grootste fraudezaak uit de Nederlandse geschiedenis. Hoofdverdachte Jan van V. kreeg begin dit jaar vier jaar cel.
Huisaccountant KPMG schrijft begin 2008 in een vertrouwelijke toelichting bij de jaarcijfers aan de directie van de bank en verzekeraar dat haar vastgoedtak een mooi winstje heeft gemaakt en dat er weinig bijzonderheden zijn: „In de media is een aantal namen genoemd, waarmee SNS zaken doet. De directie heeft besloten om de projecten met deze relaties door te nemen. Uit deze analyse zijn geen bijzonderheden gekomen. Er zijn geen fraudezaken bekend bij SNSPF.”
Nog datzelfde jaar barst de kredietcrisis los en lijdt de bank een verlies van dik 500 miljoen euro. Aan de vastgoedtak ligt dat niet, deze maakt een klein winstje van 28 miljoen euro. Maar het is de laatste keer dat er bij Property Finance winst wordt gemaakt. In 2009 lijdt het dochterbedrijf een verlies van 219 miljoen euro.
De problemen bij de vastgoedtak komen deels voort uit de cultuur die al bestond toen Bouwfonds nog van ABN Amro was. Iedere projectontwikkelaar wist waar je geld kon lenen als geen ander dat aandurfde. Als je rijk wilde worden met andermans geld, dan moest je bij Bouwfonds Property Finance (BPF) wezen. Daar kon je zo tientallen miljoenen lenen. Ze stelden niet te veel vragen, deden niet zo moeilijk als je niet aan alle eisen voldeed. Bij de meeste banken moest je behoorlijk wat eigen vermogen meenemen om een lening te krijgen. Bij BPF hoefde dat niet. In sommige gevallen hoefden ontwikkelaars helemaal geen eigen geld mee te nemen en werd het hele bedrag door BPF gefinancierd.
Spaans vastgoed
Een goed voorbeeld is het project La Cigüeña in Spanje. Het idee kwam van projectontwikkelaar Cees Priem. Hij klopte in 2004 bij Bouwfonds aan met plannen voor een woon-zorgcomplex in Spanje. Fijne villa’s en appartementen voor mensen die oud wilden worden onder de Spaanse zon en met alle voorzieningen bij de hand. Priem zou ruim 44.000 vierkante meter grond kopen en daar circa 243 woningen op laten bouwen. Of Bouwfonds het wilde financieren.
In de kredietaanvraag van 12 december 2004 voor de aankoop van de grond was Bouwfonds enthousiast. „Het door ondernemer toegepaste woon-zorgconcept vormt, tegen de achtergrond en de impact van de vergrijzing, voor BPF een strategisch belangrijke markt.” De vraag naar dat soort projecten zal in de toekomst alleen maar groter worden, meent de financier. „Deze aanvraag biedt een eerste propositie met BPF als leading financier in (Europese) projecten.”
Op de laatste pagina van de aanvraag gaat het nog even kort over de financiële positie van Priem. Priem en zijn zakenpartner hebben beiden hun aangiftes inkomstenbelasting overhandigd, staat er. Daaruit valt op te maken „dat aan het privévermogen van deze entiteiten géén substantiële waarde kan worden ontleend. Op basis van de vooralsnog ontvangen financiële informatie van ondernemer kan gesteld worden dat eventueel voor de financiering te verlangen garanties enkel een morele waarde hebben.”
Priem krijgt van Bouwfonds het geld om de grond in Spanje te kopen. Hij zal nog eens tientallenmiljoenen krijgen zodra hij de helft van de appartementen en villa’s verkocht heeft. In het voorjaar van 2006 is het zover. Priem vraagt of Bouwfonds het geld voor de bouw van de huizen wil overmaken.
Er is wel een probleempje, blijkt uit een in het Engels geschreven e-mail die de accountmanager van Bouwfonds in Spanje op woensdag 29 maart naar zijn directeur stuurt: „Cooperatie La Cigüeña has requested us to make available the construction loan for phase 1 despite the fact that they have not complied with pre-sale requirement of 50%.”
Priem heeft dan pas 34 procent van het project verkocht, waaronder een appartement aan zichzelf, zijn zakenpartner en zijn vrouw, blijkt uit de koopcontracten.
De accountmanager legt vervolgens uit waarom hij vindt dat Property Finance tóch de lening moet verstrekken. Hij heeft daar anderhalve pagina voor nodig, maar het komt hier op neer: het komt heus wel goed met La Cigüeña. Nog geen uur later mailt de directeur internationale financieringen van Bouwfonds terug dat het in orde is. Bouwfonds laat de voorverkoopeisen voor La Cigüeña vervallen.
Nog geen twee jaar later, eind december 2007, gaat het bedrijf van Priem failliet. Ruim 60 miljoen euro is dan in het project gestoken. Maar bij Priem is geen geld te halen en SNSPF wordt zo eigenaar van de meeste appartementen en villa’s op het Spaanse park.
Dat is de vastgoeddochter nog steeds. Het bedrijf is nog altijd bezig de woningen te verkopen om zo nog iets van de miljoenen terug te krijgen. Doordat de Spaanse vastgoedmarkt volledig is ingestort, is dat een bijna onmogelijke opgave.