Op het bureau van bestuursvoorzitter Ronald Latenstein van bank en verzekeraar SNS Reaal in Utrecht ligt in de zomer van 2010 een zeer gevoelig en vertrouwelijk rapport van de vastgoedadviseurs van accountantskantoor Ernst & Young. De 48-jarige bestuursvoorzitter is er niet echt gelukkig mee.

Latenstein werkt al jaren bij de bank en verzekeraar. Sinds hij in 2009 het roer overnam van zijn voorganger Sjoerd van Keulen, gaat het niet goed met SNS Reaal. Latenstein heeft die zomer namens de bank-verzekeraar bekend moeten maken dat in het tweede kwartaal van 2009 een groot verlies is geleden. Dat komt door de problemen bij SNS Property Finance, het onderdeel van de bank dat vastgoed financiert.

Het verlies komt het bedrijf heel slecht uit. Na de redding in 2008 door de staat vanwege de kredietcrisis, was de bank net weer aan het opkrabbelen. Maar door dit kwartaalverlies – veroorzaakt door verliezen op vastgoedfinancieringen – is er voorlopig geen geld om het restant aan staatssteun terug te betalen.

In het vertrouwelijke rapport van Ernst & Young staat nog meer slecht nieuws. Het accountantskantoor is na onderzoek tot de conclusie gekomen dat de situatie bij Property Finance veel slechter is dan de raad van bestuur van de bank wist.

Er zijn grote leningen verstrekt in internationale vastgoedprojecten en van veel leningen is het onwaarschijnlijk dat het geld nog terugkomt, concluderen de specialisten van Ernst & Young. Ze stellen daarom voor dat de bank fors afschrijft op de vastgoedfinancieringen. Op het totaal aan uitstaande kredieten in het buitenland van 3,2 miljard euro, zou volgens de specialisten van Ernst & Young 1,2 miljard moeten worden afgeschreven.

SNS-topman Ronald Latenstein maakt de bevindingen niet bekend. Beleggers en analisten kennen het rapport niet. SNS Reaal boekt aan het eind van 2010 een bedrag van 610 miljoen euro af op de internationale portefeuille, blijkt uit de jaarrekening. De helft van wat de accountants voorstelden.

Ruim een miljard afboeken was op dat moment onmogelijk geweest, vertellen voormalige bankmedewerkers. Aan het eind van 2010 heeft SNS Reaal een eigen vermogen van 4,8 miljard euro. Als de bank inderdaad, zoals Ernst & Young voorstelde, in één klap een kwart ervan had afgeboekt, zou SNS direct financiële steun bij de overheid hebben moeten aanvragen om overeind te blijven.

Verlies

De bank schoof de problemen voor zich uit. Dit jaar bleek dat SNS Reaal de aanhoudende verliezen bij dochterbedrijf Property Finance niet langer aan kan. De problemen bij de vastgoedtak hebben ervoor gezorgd dat de bank en verzekeraar niet langer aan de Europese eisen voor banken voldoet. Zo is de kapitaalsbuffer van de bank te klein. SNS heeft over de afgelopen jaren in totaal ruim1,7 miljard euro afgeschreven op vastgoeddochter Property Finance.

Eén ding is duidelijk: SNS Reaal heeft in de huidige vorm geen toekomst.

Afgelopen zomer maakte SNS bekend dat Goldman Sachs voor advies is ingehuurd. De Amerikaanse zakenbank kijkt naar verschillende opties om de financiële problemen op te lossen. De verkoop van onderdelen zoals verzekeraar Zwitserleven, is er zo een. De splitsing van bank en verzekeraar en het oprichten van een zogeheten ‘bad bank’waarin de slechte kredieten van Property Finance terecht moeten komen, is een andere oplossing.

Dat zijn oplossingen, maar waar liggen de oorzaken?Hoe heeft het zo ver kunnen komen met SNS Reaal? Hoe kan het dat één onderdeel van de bankverzekeraar – SNS Property Finance – het hele bedrijf aan de rand van de afgrond heeft gebracht?

Deze krant voerde de afgelopen tijd gesprekken met huidige en voormalige medewerkers van de bank. Uit die gesprekken en uit tientallen vertrouwelijke documenten blijkt dat SNS Reaal de problemen bij de vastgoeddochter jarenlang voor zich uit heeft geschoven. Het eerder beschreven onderzoek van Ernst & Young is bij beleggers niet bekend. En ook met huisaccountant KPMG werd gevoelige informatie niet altijd direct gedeeld.

De overname

In de zomer van 2006 ziet de raad van bestuur van SNS Reaal nog een gouden toekomst voor het bedrijf. De bank is dan net naar de beurs gegaan, wat veel geld heeft opgeleverd. Eén van de dingen die de bank met dat geld doet is een deel van Bouwfonds van ABN Amro kopen. Het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten was na de Tweede Wereldoorlog opgericht als overheidsinstelling die door heel Nederland goedkope woningen moest gaan bouwen. Gemeenten waren aandeelhouder van Bouwfonds.

In 2000 werd Bouwfonds geprivatiseerd en door ABN Amro gekocht, dat het in 2006 weer verkoopt om met de opbrengst de financiële reserves aan te vullen. De financieringstak van Bouwfonds – Property Finance – komt voor 810 miljoen euro bij SNS Reaal terecht. De Rabobank koopt het ontwikkelingsbedrijf van Bouwfonds.

Door de overname is SNS Reaal in één klap een van de grootste Nederlandse financiers van vastgoed. Onder leiding van – toen nog – bestuursvoorzitter Sjoerd van Keulen zijn er mooie plannen. Ook het buitenland moet worden veroverd; Spanje, Frankrijk, Duitsland en zelfs de Verenigde Staten. SNSPF moet een wereldspeler worden.

Het jaar na de overname (2007) is er nog niets aan de hand. De vastgoeddochter maakt een winst van 86 miljoen euro, op een totale winst van 465 miljoen euro van de bank en verzekeraar.

De Rabobank heeft intussen veel minder plezier van het Bouwfondsdeel dat zij heeft gekocht. Eind 2007 doet Justitie invallen op meer dan vijftig adressen. Vijftien verdachten worden opgepakt, onder wie voormalig Bouwfondsdirecteur Jan van V. en andere ex-medewerkers van Bouwfonds.

Het onderdeel dat de Rabobank heeft gekocht blijkt door en door verrot. De verdachten hebben voor tientallen miljoenen gefraudeerd met vastgoed – het is de grootste fraudezaak uit de Nederlandse geschiedenis. Hoofdverdachte Jan van V. kreeg begin dit jaar vier jaar cel.

Huisaccountant KPMG schrijft begin 2008 in een vertrouwelijke toelichting bij de jaarcijfers aan de directie van de bank en verzekeraar dat haar vastgoedtak een mooi winstje heeft gemaakt en dat er weinig bijzonderheden zijn: „In de media is een aantal namen genoemd, waarmee SNS zaken doet. De directie heeft besloten om de projecten met deze relaties door te nemen. Uit deze analyse zijn geen bijzonderheden gekomen. Er zijn geen fraudezaken bekend bij SNSPF.”

Nog datzelfde jaar barst de kredietcrisis los en lijdt de bank een verlies van dik 500 miljoen euro. Aan de vastgoedtak ligt dat niet, deze maakt een klein winstje van 28 miljoen euro. Maar het is de laatste keer dat er bij Property Finance winst wordt gemaakt. In 2009 lijdt het dochterbedrijf een verlies van 219 miljoen euro.

De problemen bij de vastgoedtak komen deels voort uit de cultuur die al bestond toen Bouwfonds nog van ABN Amro was. Iedere projectontwikkelaar wist waar je geld kon lenen als geen ander dat aandurfde. Als je rijk wilde worden met andermans geld, dan moest je bij Bouwfonds Property Finance (BPF) wezen. Daar kon je zo tientallen miljoenen lenen. Ze stelden niet te veel vragen, deden niet zo moeilijk als je niet aan alle eisen voldeed. Bij de meeste banken moest je behoorlijk wat eigen vermogen meenemen om een lening te krijgen. Bij BPF hoefde dat niet. In sommige gevallen hoefden ontwikkelaars helemaal geen eigen geld mee te nemen en werd het hele bedrag door BPF gefinancierd.

Spaans vastgoed

Een goed voorbeeld is het project La Cigüeña in Spanje. Het idee kwam van projectontwikkelaar Cees Priem. Hij klopte in 2004 bij Bouwfonds aan met plannen voor een woon-zorgcomplex in Spanje. Fijne villa’s en appartementen voor mensen die oud wilden worden onder de Spaanse zon en met alle voorzieningen bij de hand. Priem zou ruim 44.000 vierkante meter grond kopen en daar circa 243 woningen op laten bouwen. Of Bouwfonds het wilde financieren.

In de kredietaanvraag van 12 december 2004 voor de aankoop van de grond was Bouwfonds enthousiast. „Het door ondernemer toegepaste woon-zorgconcept vormt, tegen de achtergrond en de impact van de vergrijzing, voor BPF een strategisch belangrijke markt.” De vraag naar dat soort projecten zal in de toekomst alleen maar groter worden, meent de financier. „Deze aanvraag biedt een eerste propositie met BPF als leading financier in (Europese) projecten.”

Op de laatste pagina van de aanvraag gaat het nog even kort over de financiële positie van Priem. Priem en zijn zakenpartner hebben beiden hun aangiftes inkomstenbelasting overhandigd, staat er. Daaruit valt op te maken „dat aan het privévermogen van deze entiteiten géén substantiële waarde kan worden ontleend. Op basis van de vooralsnog ontvangen financiële informatie van ondernemer kan gesteld worden dat eventueel voor de financiering te verlangen garanties enkel een morele waarde hebben.”

Priem krijgt van Bouwfonds het geld om de grond in Spanje te kopen. Hij zal nog eens tientallenmiljoenen krijgen zodra hij de helft van de appartementen en villa’s verkocht heeft. In het voorjaar van 2006 is het zover. Priem vraagt of Bouwfonds het geld voor de bouw van de huizen wil overmaken.

Er is wel een probleempje, blijkt uit een in het Engels geschreven e-mail die de accountmanager van Bouwfonds in Spanje op woensdag 29 maart naar zijn directeur stuurt: „Cooperatie La Cigüeña has requested us to make available the construction loan for phase 1 despite the fact that they have not complied with pre-sale requirement of 50%.”

Priem heeft dan pas 34 procent van het project verkocht, waaronder een appartement aan zichzelf, zijn zakenpartner en zijn vrouw, blijkt uit de koopcontracten.

De accountmanager legt vervolgens uit waarom hij vindt dat Property Finance tóch de lening moet verstrekken. Hij heeft daar anderhalve pagina voor nodig, maar het komt hier op neer: het komt heus wel goed met La Cigüeña. Nog geen uur later mailt de directeur internationale financieringen van Bouwfonds terug dat het in orde is. Bouwfonds laat de voorverkoopeisen voor La Cigüeña vervallen.

Nog geen twee jaar later, eind december 2007, gaat het bedrijf van Priem failliet. Ruim 60 miljoen euro is dan in het project gestoken. Maar bij Priem is geen geld te halen en SNSPF wordt zo eigenaar van de meeste appartementen en villa’s op het Spaanse park.

Dat is de vastgoeddochter nog steeds. Het bedrijf is nog altijd bezig de woningen te verkopen om zo nog iets van de miljoenen terug te krijgen. Doordat de Spaanse vastgoedmarkt volledig is ingestort, is dat een bijna onmogelijke opgave.

Marius Menkveld werkt al zijn hele leven bij SNS Reaal. Hij begon in 1985 bij de SNS Bank, die in 1997 fuseerde met de REAAL groep. Jarenlang bekleedt hij verschillende functies binnen de bank tot hij in januari 2007 wordt benoemd tot directeur van SNS Property Finance, het dochterbedrijf dat vlak daarvoor van ABN Amro is gekocht. Een groot succes is het niet.

Hij wordt dan in één keer directeur van een bedrijf dat in het buitenland actief is en daar allerlei ontwikkelingsprojecten financiert. Met beide heeft Menkveld weinig ervaring. In 2009 maakt dit bedrijfsonderdeel een flink verlies. De markt voor vastgoed is ingestort door de financiële malaise. De top van SNS Reaal wil daarom de internationale vastgoedfinancieringen zo snel mogelijk afbouwen.

De bank besluit iemand van buitenaf in te huren die dat moet gaan uitvoeren. Ze komen terecht bij Buck Groenhof, een oud-bankier en saneerder. Die ziet al snel dat het bedrijf er slechter voor staat dan gedacht. Maar hij stuit ook op een hoop weerstand binnen de vastgoedtak als hij de problemen rigoureus wil aanpakken. De saneerder gaat de discussie aan met zijn baas Marius Menkveld. Het gevolg: Menkveld vertrekt en Groenhof volgt hem op.

Als nieuwe baas van Property Finance pakt Groenhof meteen door. Hij bestelt het al eerder genoemde onderzoek bij accountantskantoor Ernst& Young.Maar Groenhof vindt dat nog niet genoeg. Hij huurt het gespecialiseerde forensisch bureau Holland Integrity Group (HIG) in om individuele projecten voor het eerst grondig te laten onderzoeken, blijkt uit vertrouwelijke documenten van de bank.

De uitkomsten zijn pijnlijk. Er zijn vermoedens van fraude en witwassen en dubieuze transacties. In een aantal gevallen gebruiken de projectontwikkelaars het geld van de bank voor zichzelf, zo luidt het vermoeden.

HIG begint in november 2009 met één onderzoek naar een project in Luxemburg, dat Belval heet. SNSPF heeft daarin ruim 88 miljoen euro geleend aan een projectontwikkelaar die op het terrein van een oude staalfabriek honderden appartementen en winkels zou neerzetten. De projectontwikkelaar blijkt veel geld voor eigen doeleinden te hebben gebruikt. SNS Reaal doet uiteindelijk aangifte tegen de man. Die zaak loopt nog.

Er volgen nog eens twee onderzoeken, in Spanje. Al snel licht het bureau veertien nationale en internationale projecten door, onder meer ook in Duitsland, de Verenigde Staten en Frankrijk. De eerste bevindingen leveren overal hetzelfde beeld op: gerommel en gerotzooi en heel veel geld dat verdwijnt.

In een presentatie op 23 september 2011 krijgen de aanwezige bestuurders, onder wie financieel bestuurder Ference Lamp van SNS, te horen dat het in alle onderzochte projecten goed mis blijkt te zijn. Soms is sprake van slechte controle, incompetentie of nalatigheid van de vastgoedmedewerkers. Soms zijn er vermoedens van valsheid in geschrifte, van witwassen en dubieuze transacties.

Één ding hebben alle nationale en internationale projecten volgens HIG gemeen: het geld dat er in gestoken is – 1,77 miljard euro in totaal – ziet de bank hoogstwaarschijnlijk grotendeels niet meer terug. Financieel bestuurder Lamp laat snel daarna weten geen behoefte te voelen ook andere verdachte projecten van de vastgoeddochter te laten onderzoeken.

Loterij zonder nieten

De ellende die de forensisch onderzoekers van HIG aantreffen, is niet allemaal terug te voeren op de cultuur bij Bouwfonds Property Finance toen het nog eigendom van ABN Amro was. Onder SNS Reaal verandert de cultuur er niet echt, vertellen (voormalig) medewerkers.

De controle is laks en slordig. Miljoenenkredieten worden nog altijd makkelijk verstrekt. Wat vastgoedhandelaren met dat geld eigenlijk kopen of wat ontwikkelaars met de miljoenen doen, wordt nauwelijks gecontroleerd. In een aantal projecten gebruiken de projectontwikkelaars het geld dat de bank overmaakt eerst voor eigen uitgaven. De winst werd al uit het project gehaald nog voor er één schop de grond in was gegaan.

Betrokkenen vertellen dat er veel te weinig kennis van vastgoed bij de top van SNS Reaal aanwezig was. Daardoor kon de directie van de vastgoeddochter veelal ongestoord zijn gang gaan. In de vastgoedwereld wist iedereen dat ze altijd nog bij de vastgoedtak van de bank konden aankloppen voor een krediet.

„Vastgoedhandelaren en projectontwikkelaars die bij andere banken werden afgewezen, zagen we vervolgens altijd bij SNS opduiken”, vertelt een voormalig bankier. „Het was daar een soort loterij zonder nieten.”

Belangrijke regels die andere banken hanteerden, werden bij SNS makkelijk opzij gezet. Zoals de regel dat nooitmeer dan 5 procent van het eigen vermogen aan één klant mag worden uitgeleend. In 2010 heeft SNS Reaal een eigen vermogen van ruim 4,8 miljard euro. De limiet van 5 procent ligt dus bij 240 miljoen euro. Toch is er een aantal klanten dat grotere kredieten heeft gekregen. Er zijn zelfs klanten die 400miljoen euro of meer meekregen.

Het uitlenen van grote bedragen aan klanten gebeurde vaak toen Property Finance nog eigendom was van ABN Amro, vertelt een voormalig adviseur van de vastgoedtak. „Toen kon Property Finance makkelijker enorme kredieten verlenen omdat ze ABN Amro achter zich hadden staan. SNS Reaal is veel kleiner en kan dus ook minder hebben.”

Homburg Invest

Een van de grote kredietnemers is het beursgenoteerde vastgoedfonds Homburg Invest van de Nederlandse oprichter en grootaandeelhouder Richard Homburg. Het bedrijf krijgt in 2006 en 2007 grote kredieten van SNSPF. Dit in Canada gevestigde fonds leent geld bij banken en particuliere beleggers en koopt daar onroerend goed mee. De Nederlandse tak van Homburg Invest krijgt voor zo’n 135 miljoen euro aan leningen van SNSPF. Met dat geld koopt het vastgoedfonds kantoorpanden door heel Nederland.

De kredieten van Homburg Invest zijn ook door het forensische bureau HIG onderzocht, zoals de aankoop van een kantoorpand aan de Wilhelminasingel 5 in Roermond. Op 8 februari 2007 koopt ‘Homco 118’, een onderdeel van Homburg Invest, het voor 6,2miljoen euro van Muermans Vastgoed. Dat blijkt uit gegevens van het kadaster. Uit die gegevens blijkt ook dat Muermans Vastgoed dat pand zelf een jaar ervoor kocht voor 3,5 miljoen euro.

De eigenaar van Muermans Vastgoed geldt sinds 2008 als een verdachte in de vastgoedfraudezaak die speelt in het onderdeel van Bouwfonds dat de Rabobank kocht. De fraudezaak waarvan SNS een jaar eerder nog stelde er op geen enkele wijze bij betrokken te zijn.

De onderzoekers zien ook bij veel andere transacties van Homburg Invest enorme prijsstijgingen in korte tijd. Meer dan tien keer betaalt Homburg Invest met het geleende geld veel meer dan de verkoper van het pand er kort ervoor voor heeft betaald. Voor die prijsstijgingen hebben de onderzoekers geen verklaarbare reden gevonden. Soms is er volgens de onderzoekers mogelijk sprake van belangenverstrengeling. In een aantal gevallen is een directeur van Homburg Invest namelijk ook bestuurder en of eigenaar van het bedrijf dat aan Homburg Invest panden verkoopt.

Eind september 2011 vraagt Homburg Invest in Canada een soort bescherming tegen schuldeisers aan. Het fonds verkeert in grote financiële problemen. De waarde van het vastgoed is door de economische situatie verminderd, waardoor het fondsmoet afboeken. Ook krijgt het bedrijf minder voor het vastgoed dat het verkoopt. De schuld is bijna even groot als de bezittingen aan vastgoed. SNS Reaal krijgt op dit moment nog rond de 245 miljoen euro van Homburg Invest.

Boze accountant

Aan het eind van 2010 is het verlies van de vastgoeddochter van SNS opgelopen tot 539 miljoen euro, staat in de jaarrekening van SNS Reaal. Maar net na het goedkeuren van de jaarrekening trekt huisaccountant KPMG aan de bel.

De accountant is boos op de bank en verzekeraar. Al ruim vijftien jaar controleert de accountant de boeken. Maar hoe controleer je een bedrijf als je niet alle informatie krijgt?

Twee jaar na het in gang zetten van de eerste forensische onderzoeken door bureau HIG, blijkt KPMG door de top van SNS Reaal niet over de onderzoeken te zijn geïnformeerd.

De accountant schrijft daarom op 23 mei 2011 een brief aan de raad van bestuur. Hij wil uitzoeken hoe het zit met de onregelmatigheden bij projecten en transacties van de bank en wil weten waarom hij „in het kader van de jaarrekening controle 2010 niet tijdig in kennis is gesteld” van de lopende onderzoeken naar drie projecten in Luxemburg en in Spanje.

Kort daarna mailt financieel directeur Ference Lamp van SNS Reaal de accountant terug. Hij schrijft dat het hem niet nodig lijkt dat de accountant de projecten en transacties van de bank onderzoekt. De accountant is daar niet toe verplicht, laat hij weten. Lamp schrijft ook dat de accountant niet te snel moet concluderen dat de bank te laat informatie heeft verstrekt.

Een aantal onderzoeken die het forensische bureau HIG uitvoert naar projecten waarin Property Finance geld heeft gestoken, loopt nog steeds. Maar het advies van het bureau om alle veertien projecten grondig te laten uitzoeken, negeert het bestuur van de bank en verzekeraar in het voorjaar van 2012. De bank laat elf van de veertien onderzoeken stilzetten.

Volgens betrokkenen is het bestuur van SNS Reaal bang dat het te veel grote verliezen zou opleveren als meer projecten worden onderzocht. „Als je een project goed onderzoekt en je weet zeker dat je miljoenen niet meer terugkomen, dan moet je wel flink afboeken”, zegt een SNS-medewerker. „Als je het niet weet, hoef je dat niet te doen. De verliezen over zoveel mogelijk jaren uitsmeren, daar komt het op neer. ”

Buck Groenhof stapte in oktober dit jaar op bij Property Finance. Begin december zei hij in een interview met Het Financieele Dagblad dat hij vertrok omdat hij het na drie jaar „zat” was en hij „intern en extern” geen vrienden had gemaakt als saneerder.

Jerôme en Anne Billot hadden tien jaar geleden al eens een vakantiewoning gekocht. Fransen kopen diewel vaker, als belegging. Het land heeft aantrekkelijke fiscale regelingen die bedoeld zijn om met name zelfstandig ondernemers te helpen een fatsoenlijk pensioen op te bouwen.

Het echtpaar woont in Marseille. Hij (44) is anesthesist en zij (44) is verpleegkundige. Ze hebben een volwassen dochter en eentje van 6 jaar. Toen de makelaar die hun het eerdere appartement had verkocht, in de zomer van 2007 in korte tijd drie keer belde om te zeggen dat er nu een ultieme beleggingsmogelijkheid was, zei Jerôme Billot: kom maar langs. Hij kende meer medisch specialisten die op de aanbieding waren ingegaan.

De makelaars van kantoor Apollonia kwamen op een middag vijf uur lang bij het echtpaar op bezoek om de belegging toe te lichten, vertelt de anesthesist. Billot: „Ze praatten heel snel. Ze wisselden telkens van euro’s naar francs en terug. Ze vroegen ons stapels nog oningevulde papieren te tekenen. Met gegarandeerde huuropbrengsten en de belastingvoordelen zou het een ideale belegging zijn. Toen ze weggingen, namen ze alle papieren mee. Zij zouden alles regelen met de bank. Eerlijk gezegd wisten we niet precies waarvoor we hadden getekend.”

Een paar maanden later zag Billot voor het eerst een overzicht van de bank. Hij en zijn vrouw bleken veertien appartementen te hebben gekocht, waarvan twee in het zonnige Roquebrun-sur-Argens aan de Côte d’Azur. De huurinkomsten en het belastingvoordeel wogen lang niet op tegen wat ze maandelijks aan hypotheek moesten aflossen. Hij belde de bank direct om alles terug te draaien. Inmiddels heeft de bank beslag gelegd op hun huis en andere bezittingen. De bank zegt nog 3,2 miljoen euro van het echtpaar tegoed te hebben.

Makelaarskantoor Apollonia is inmiddels de spil in een van de grootste fraudeschandalen met vakantiewoningen in Frankrijk. Het kantoor zou de vakantiewoningen tot 40 procent boven de feitelijke waarde aan particulieren hebben verkocht. Gegarandeerde huuropbrengsten werden niet uitbetaald, of waren lager dan beloofd. Ook zou de makelaar steeds met een enkele leningaanvraag van een koper bij meerdere banken leningen hebben aangevraagd om zo uit naam van een koper zo veel mogelijk woningen te kunnen verkopen. Documenten zouden zijn vervalst om eventuele schulden en leningen van kopers te verbergen.

Het schandaal breidde zich al snel uit. Justitie doet sinds 2008 onderzoek naar de betrokkenheid van notarissen, makelaars en projectontwikkelaars in heel het land. Nu blijkt dat niet alleen Franse instellingen bij de zaak zijn betrokken. Vastgoeddochter SNS Property Finance van bank en verzekeraar SNS Reaal was tot 2010mede-eigenaar van het vastgoedbedrijf, dat via makelaar Apollonia de appartementen in het zonnige Roquebrun en in andere Franse zonnige en sneeuwoorden verkocht. De kopers van de appartementen kregen niet wat hun beloofd was. En omdat ze de appartementen met geleend geld hadden gekocht, zitten velen nu met schulden die ze niet kunnen aflossen. Twee gedupeerden zouden volgens Franse media zelfmoord hebben gepleegd.

Hoe kwam SNS hierin terecht? De aanwezigheid van de bank in Frankrijk begint met de overname van Bouwfonds Property Finance in 2006. Er ontstaat een nieuwe vastgoeddochter SNS Property Finance, die het financieren, ontwikkelen en exploiteren van vastgoed in het buitenland enthousiast voortzet, waaronder Océanis. Dat is het grootste project van de bank in Frankrijk en is genoemd naar de Franse projectontwikkelaar Océanis. Het gezamenlijk vastgoedbedrijf Océanis SNSPF heet tot en met 2006 nog ODB, met de B van Bouwfonds dus.

Net als veel andere buitenlandse bouwprojecten van SNS kenmerkt ook dit project zich door een slecht beheer van grote, risicovolle kredieten. Het is niet duidelijk of medewerkers van de vastgoeddochter zich hebben verrijkt. Zeker is dat de vele makelaars, projectontwikkelaars en verhuurders met wie Océanis SNSPF samenwerkte, miljoenen aan de vakantiewoningen in bijvoorbeeld Roquebrun hebben verdiend. Ten koste van particulieren als het echtpaar Billot, maar ook ten koste van SNSPF.

Het project Océanis behelst ongeveer zeventien projecten met appartementen, vakantieparken, hotels en bijbehorende parkeerplaatsen. Een ervan betreft de bouw en exploitatie van ruim 300 appartementen in Roquebrun, met op het complex een zwembad en een parkeergarage onder de grond. Een folder met lachende mensen prijst het project aan als een ideale investering.

Maar al vrij snel gaat het mis. Het Frans-Nederlandse vastgoedbedrijf betaalt te veel geld voor de bouwgrond in Roquebrun. Moederbedrijf Océanis koopt de grond in 2004 voor 1,1 miljoen euro. Een jaar later verkoopt Océanis de bouwgrond voor meer dan het driedubbele aan het gezamenlijke vastgoedbedrijf dat er 3,7 miljoen euro voor betaalt. Dit blijkt uit de koopovereenkomst, in het bezit van deze krant.

De Nederlanders financieren de dure bouwgrond zonder officiële leningsovereenkomst. Het blijkt tekenend voor de rest van het project. Er wordt bijvoorbeeld vervolgens een lening verstrekt voor de bouw van de appartementen, op voorwaarde dat de helft ervan wordt voorverkocht. Het geld wordt overgemaakt zonder dat duidelijk is of dit daadwerkelijk het geval was, blijkt uit een ander intern document van de bank.

Als de Franse zakenpartner in geldnood zit, trekt SNS de portemonnee. Océanis gebruikt het geleende geld vooral voor beloningen en om andere financiers tevreden te stellen. De Fransen komen in 2007 bijvoorbeeld miljoenen euro tekort. Het bedrijf vraagt aan de Nederlandse zakenpartner een vooruitbetaling. In een kort bericht vanaf zijn vakantieadres laat de directeur Zuid-Europa van SNSPF, Michiel Olland, op 17 juli via zijn Blackberry weten akkoord te gaan met de vooruitbetaling van „de gevraagde 3 miljoen euro voor managementfees”. Eenderde ervan zal bestemd zijn voor beloningen in het project in Roquebrun.

De Nederlandse vastgoeddochter heeft via het gezamenlijk vastgoedbedrijf zaken gedaan met personen en bedrijven die in verband worden gebracht met fraude. Eigenaar Patrice Cavalier van Océanis wordt al in 2007 in Franse media genoemd in een andere fraudezaak. Drie van de vier makelaars die jarenlang de grootste beloningen opstrijken van Océanis SNSPF zijn betrokken in het landelijke justitieel onderzoek.

Er gaat in de loop der jaren 28 miljoen euro aan commissies van het gezamenlijk vastgoedbedrijf naar Apollonia en 3,6 miljoen euro naar een makelaar die Omnium heet. Die wordt in 2008 eveneens verdacht van oplichting. Ook aan twee verdachte notarissen zijn miljoenen betaald. De beloningen die Océanis SNSPF uitbetaalt in alle projecten zijn sowieso extreem hoog, blijkt uit interne documenten. Gemiddeld maken ze ruim een kwart uit van de projectkosten. Het patroon van slecht beheer door SNS herhaalt zich ook in bijvoorbeeld de skioorden Flaine en Vallorcine.

SNS Property Finance is er eerst alleen financier van de bouw van de viersterren toeristenverblijven. Net als in andere projecten heeft de oorspronkelijke eigenaar weinig eigen geld en krijgt toch een flinke lening mee. Er wordt afgesproken dat de bouw pas start als de helft van de woningen is verkocht. In de leningaanvraag staat dat dit niet is gehaald, maar wel bijna: 47 procent van de woningen in Flaine is voorverkocht. De lening wordt verstrekt. Later blijkt dat slechts 5 van de 55 woningen zijn voorverkocht. Uiteindelijk wordt SNSPF zelf eigenaar van de skiverblijven. Sinds 2011 probeert ze ervan af te komen.

Na het besluit van de bank en verzekeraar om alle activiteiten in het buitenland af te bouwen, trekt de vastgoeddochter zich uiteindelijk in de zomer van 2010 terug uit het gezamenlijk vastgoedbedrijf. Sindsdien heeft SNS nog bijna 60 miljoen euro tegoed van de Franse zakenpartner.

In een memo van 26 juli 2011 bekijkt de afdeling risicomanagement van SNS Property Finance een nieuw voorstel om deze lening te herstructureren. Daarin staat: de herstructurering „leidt er overigens niet per definitie toe dat alle leningen terugbetaald zullen worden. Het is niet onwaarschijnlijk dat er een restverlies zal zijn”. De Franse projectontwikkelaar verkeert inmiddels aan de rand van faillissement.

Océanis is een van de veertien projecten die op verzoek van de bank door forensisch bureau Holland Integrity Group zijn onderzocht. Het is onduidelijk wat de bank met de bevindingen heeft gedaan. SNS zegt niet in te gaan op individuele dossiers en specifieke transacties.

Het strafonderzoek naar fraude met vakantiewoningen wordt jarenlang breed uitgemeten in de Franse media, maar gaat aan het hoofdkantoor van SNS Reaal voorbij. In een schriftelijke beantwoording van vragen van deze krant stelt de bank pas sinds het begin van dit jaar op de hoogte te zijn van de zaak, via Franse media. Onder meer het Franse dagblad Le Monde schrijft er al sinds begin 2009 regelmatig over.

Pas op 7 juni 2012 wordt in een intern document van de bank voor het eerst de vrees uitgesproken dat de vastgoeddochter in het Franse schandaal wel eens „medeschuldige” zou kunnen worden. De bank heeft er nooit iets over naar buiten gebracht.

Bank en verzekeraar SNS Reaal houdt er rekening mee te worden betrokken bij een groot strafrechtelijk onderzoek in Frankrijk naar oplichting met vakantiewoningen. In een vertrouwelijk document van de bank van 7 juni 2012 adviseert een interne commissie aan de raad van bestuur een Franse jurist in te schakelen „om het risico te beoordelen dat SNSPF als medeschuldige wordt aangemerkt”. SNS Property Finance is het dochterbedrijf van de bank dat vastgoed financiert. Het is geen verdachte in het lopende strafonderzoek, maar deed wel zaken met verdachte bedrijven, waaraan het hoge commissies betaalde.

Het Franse strafonderzoek begon in 2008 na klachten van particulieren over oplichting met vakantiewoningen door een makelaar in het zuiden van het land, Apollonia. Die zou de vakantiewoningen hebben verkocht tegen een bedrag tot 40 procent boven de feitelijke waarde. Afspraken over huuropbrengsten kwam hij niet na. Ook zouden documenten zijn vervalst. Het strafonderzoek werd uitgebreid naar betrokken projectontwikkelaars, notarissen en banken in het land. Honderden gedupeerden meldden zich, velen met grote schulden. Twee gedupeerden zouden volgens Franse media zelfmoord hebben gepleegd.

Apollonia verkocht onder meer vakantiewoningen voor het vastgoedbedrijf Océanis SNSPF. Dat was tot 2010 het gezamenlijk vastgoedbedrijf van SNSPF en een Franse projectontwikkelaar, Océanis.

SNS Reaal zegt pas sinds begin 2012 van de fraudezaak op de hoogte te zijn, via Franse media. Onder meer het dagblad Le Monde bericht al sinds 2009 over de zaak. Het project Océanis is een van de veertien vastgoedprojecten die de bank door een forensisch bureau liet onderzoeken. De bank heeft nog 60 miljoen euro tegoed van de projectontwikkelaar, die op de rand van een faillissement verkeert.