Vastgoed in Amsterdam. Van wie is de stad?

In Amsterdam is een lucratieve handel in huizen ontstaan. Investeerders, ondernemers en rijke families beleggen hun geld in huizen en hebben inmiddels grote delen van de woningmarkt in handen. Dit heeft grote gevolgen voor de prijzen.

Door

Michiel Couzy en Maarten van Dun namens Het Parool

Het is een verhaal dat vrijwel iedere makelaar kan navertellen: een Amsterdams stel dat aan de keukentafel heeft berekend hoe ver de financiële middelen reiken, welke hypotheek haalbaar is en dat, na lang speuren, eindelijk een huis heeft gevonden dat passend en betaalbaar is. Uiteindelijk gaan ze ten onder in de biedingenstrijd, die in Amsterdam zo ongeveer traditie is.
Beleggers, de zakken goed gevuld, zijn in staat een knock-outbod te doen. Het vooruitzicht van toekomstige rendementen en huurinkomsten zorgt ervoor dat ze verder willen gaan dan mensen die gewoon in een huis willen wonen. Beleggers zijn al jaren, eigenlijk al eeuwen actief op de Amsterdamse woningmarkt. De laatste jaren neemt hun aandeel snel toe, in het kielzog van de stijgende huizenprijzen. Uit gegevens van de economische bureaus van ING en Rabobank blijkt dat inmiddels een op de acht Amsterdamse woningen is opgekocht door beleggers, die deze huizen, veelal opgedeeld in kleinere appartementen, vervolgens verhuren. Vorig jaar viel 16 procent van de verkochte huizen in handen van beleggers.
Buy-to-let, zoals dit fenomeen heet, is inmiddels een politiek item. Na de drukte en de groei van de stad is vastgoed geïdentificeerd als het volgende thema dat bepalend is voor de toekomst van Amsterdam. De meerderheid van de gemeenteraad heeft gevraagd om onderzoek en maatregelen. Wethouder Laurens Ivens zegt dat de opkomst van investeerders op de Amsterdamse woningmarkt ‘heel ongewenste effecten heeft’ en komt begin volgend jaar met maatregelen. Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank, wijst beleggers aan als een van de veroorzakers van de gekte op de Amsterdamse huizenmarkt.
Al deze ontwikkelingen zijn voor Het Parool redenen om onderzoek te doen naar dit fenomeen, gebruikmakend van openbare gegevens van het kadaster: wie zijn die beleggers op de Amsterdamse vastgoedmarkt? Feitelijk is iedereen die een tweede huis koopt, al is het voor een studerend kind, een belegger: die woont niet zelf in het gekochte pand. Wij keken vooral naar de grootmachten: welke bedrijven en particulieren bezitten de meeste woningen en winkelpanden? Het gaat hierbij niet alleen meer om de gekte op de Amsterdamse huizenmarkt, maar om de fundamentele vraag: van wie is onze stad?

Wallenkoningen en een prins

Uit dit onderzoek komt een divers gezelschap naar boven van ondernemers, vermogende families, huisjesmelkers en professionele beleggers, Wallenkoningen, investeerders namens pensioenfondsen en een lid van de koninklijke familie; allemaal komen ze af op de hoge rendementen op de woningmarkt. Sparen is niet aantrekkelijk vanwege de lage rente, de beurs is wispelturig, maar de prijzen in Amsterdam stijgen maar door. Ziehier het ideale businessmodel.
De opmars van beleggers heeft grote effecten op de stad. Volgens stadsgeograaf Cody Hochstenbach aan de UvA prijzen ze particulieren die een huis willen kopen uit de markt, een constatering die voormalig minister Ronald Plasterk ook deed in antwoord op Kamervragen. Beleggers transformeren koopwoningen in huurhuizen, waarbij de huur veelal erg hoog is. “Starters komen op de koopmarkt niet meer aan de bak en zijn vervolgens aangewezen op huur in de vrije sector. Dan vallen ze in handen van diezelfde beleggers,” aldus Hochstenbach. Veel Amsterdammers kunnen die huren niet betalen, expats wel, waarmee een verschuiving optreedt in de bevolkingssamenstelling.

De stadsgeograaf constateert dat in Amsterdam, net als in veel andere grote steden, een samenballing van vermogen is waar te nemen, met dank aan de vastgoedmarkt. “Veelal ouderen hebben de afgelopen decennia vermogen opgebouwd door de prijsstijgingen. Ze investeren dat vermogen weer in een tweede of derde huis. Jongeren krijgen daarentegen geen voet meer aan de grond, waardoor een scheiding tussen generaties ontstaat.” Kopen om te verhuren Ook wethouder Ivens neemt een groeiende ongelijkheid waar op de woningmarkt. Daarnaast wijst hij op de sociale gevolgen van het feit dat koopwoningen veranderen in huurhuizen. “Iemand die een huis heeft gekocht in een wijk met meer koopwoningen, zit na verloop van tijd in een wijk vol huurders, met veel verhuizingen. Zijn droom is in duigen gevallen.” Volgens Hochstenbach leidt buy-to-let tot meer verhuizingen en daarmee tot minder binding met de buurt en dus tot minder sociale contacten. In Vancouver zorgen beleggers zelfs voor grote leegstand – buy-to-leave – omdat ze huurders maar een lastig obstakel vinden voor een snelle doorverkoop.
Daarnaast staan beleggers lang niet altijd bekend als huurbazen met een groot hart voor de mensen die in hun woningen verblijven. Op de lijst van grote beleggers komen namen voor die Gert Jan Bakker van Stichting Woon herkent van de klachten die binnenkomen op zijn Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag. “Beleggers hebben niet altijd evenveel kennis van het huurrecht en zien onderhoud eerder als bezuinigingspost dan als investering.”
Daar staat tegenover dat de markt professionaliseert. Veel van de beruchte huisjesmelkers zijn onderuitgegaan in de crisis en hun plaats is ingenomen door grote fondsen die optreden namens pensioenfondsen en een goede naam te verliezen hebben.
Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarktbeleid, wijst op een ander neveneffect: de toename van het aantal huurhuizen. Als een belegger een huis opkoopt en splitst in vier appartementen, kunnen daar meer mensen terecht. En dat is welkom in een stad waar meer mensen willen wonen dan er huizen zijn. Al zou hij graag zien dat Amsterdam de huurmarkt dusdanig reguleert dat meer van deze woningen bereikbaar zijn voor middeninkomens.

Greep van het grote geld

Ivens vreest dat buy-to-let niet zal leiden tot meer middeldure huurhuizen, omdat veel beleggers voor de hoogste rendementen en dus de hoogste huren gaan. Hij ziet de opkomst van beleggers vooral als een risico, net als PvdA, GroenLinks, SP en Partij voor de Ouderen in de raad, die vrezen voor de greep van het grote geld op de huizenmarkt. “In Amsterdam is momenteel veel geld te verdienen. Daar is op zich niets op tegen, maar wel als dat ten koste gaat van de stad,” aldus Marjolein Moorman (PvdA).
Het college onderzoekt de mogelijkheid voor een woonplicht voor huizenkopers: die moeten daar zelf intrekken. Dit is een vergaande maatregel, die bovendien alleen kan gelden bij nieuwbouw. “Als het gaat om maatregelen voor bestaande woningbouw, moeten we langs bij het rijk,” aldus Ivens, die rekent op een luisterend oor van het kabinet, waarin voormalig wethouder Kajsa Ollongren verantwoordelijk is voor Wonen. “Anders heeft Rutte III echt iets uit te leggen aan de Amsterdammers.”

Johannes Veldhuijzen (57)
Een van de allergrootste privébezitters van vastgoed, die in stilte opereert. Had tot enkele jaren geleden louter sociale huurwoningen, waar Veldhuijzen zich naar eigen zeggen ‘kiplekker’ bij voelt. Door veranderde regelgeving worden die woningen nu omgevormd voor de vrije sector. Startte al jong in het vastgoed en wordt bij het beheren van zijn ruim vijfhonderd adressen bijgestaan door een dochter.

Prins Bernhard van Oranje Nassau (47)
Prins Bernhard, zoon van prinses Margriet en Pieter van Vollenhoven en neef van de koning, is ondernemer en pandbezitter. Hij begon met Ritzen Koeriers, vernoemd naar toenmalig minister van Onderwijs Jo Ritzen: studenten brachten pakketjes rond per trein, waarbij ze gebruikmaakten van hun ov-kaart. Hij was kind van de internethype met zijn bedrijf Clockwork, dat hij later verkocht. De prins is oprichter van het internationale softwarebedrijf Levi9. Via zijn bv’s zit hij ook in racecircuit Zandvoort mét restaurant Bernie’s en in tal van verenigingen van eigenaren van zijn huizen, veel in de Willem de Zwijgerlaan en in kantoren aan de Haarlemmerweg. Een aantal jaar geleden kwam Bernhard in het nieuws als pandeigenaar, toen hij de huur opzegde van een snackbar aan het Gerard Douplein, tot ongenoegen van de buurt.

Niek Sandmann (71)
Beheert vanuit Villa Betty aan het Vondelpark een omvangrijke portefeuille panden in onder andere De Pijp, de Raadhuisstraat en op de Keizersgracht. We schatten hem op tweehonderd panden, maar het is ‘veel meer, minstens het dubbele,’ zegt Sandmann telefonisch. Hij verdiende zijn eerste geld naar eigen zeggen met de handel in comtoises, antieke Franse klokken. Was in de jaren tachtig betrokken bij een Californische bank die met donderend geraas failliet ging, waarna hij een strafzaak schikte. Sandmann raakte daarna betrokken bij de luchtvaartmaatschappij Holland Exel van Erik de Vlieger en Harm Prins, maar ook dat bedrijf stortte ineen. Sandmann gold lang als de ongekroonde koning van Bonaire, waar hij goede politieke contacten had. Hij beheert zijn portefeuille nu samen met een zoon. Verkopen doet hij nooit. “Waarom zou ik?”

Peter (52) en Mark (51) Bakker
Ook wel The Fabulous Baker Boys. De broers Peter en Mark Bakker bezitten privé en met hun maatschappij Overvast veel panden op A-locaties als de P.C. Hooftstraat en het Max Euweplein. In de winkelstraat richten ze zich op internationale merken. Hun vader, een aannemer, stak zijn spaargeld in een paar pandjes en de broers breiden dat voortvarend uit. Een neef is Dirk-Jan Bakker, die met zijn NRE Amsterdam BV minstens net zoveel Amsterdams vastgoed bezit. Beide luxeminnende broers wonen in riante villa’s aan de Amstel, waarvan één met glazen fitnessruimte in de tuin. Peter Bakker is getrouwd met het Russische fotomodel Natasha Poly. De Bakkers verkopen naar eigen zeggen ‘bijna nooit’, maar gaan voor de forse huuropbrengsten. De Fiod kwam in 2015 op huis – bezoek vanwege vermoedens van belasting ontduiking, maar volgens Bakker is er inmiddels ‘goed overleg’.

Elly Dijkhuis (80) en erven Van der Vloodt
Elly Dijkhuis is de weduwe van de in Amsterdam zeer bekende makelaar Peter van der Vloodt, die geen vastgoedveiling oversloeg. De ruwweg tweehonderd adressen die Van der Vloodt naliet na zijn verscheiden in 2009, worden inmiddels beheerd door zoon Bart. Maar ook weduwe Dijkhuis heeft met zo’n 170 adressen een heel aardige portefeuille. Die woningen erfde zij van haar vader, die grote delen van de Watergraafsmeer bouwde. Een dergelijke erfenis kregen ook haar broers Harro en wijlen Chris Dijkhuis, die op hun beurt uitgroeiden tot vastgoedmagnaten.

Orange Capital Partners
Als commerciële vastgoedpartij tóch vijfhonderd sociale huurwoningen bouwen. Orange Capital Partners van voormalig Goldman Sachsbankier Victor van Bommel zit in Amsterdam voor de lange termijn, zoveel is duidelijk. Volgens Van Bommel zal de Amsterdamse vastgoedmarkt veel verder professionaliseren en is de tijd van de huisjesmelker voorbij. De Amsterdammer van de toekomst zal volgens Van Bommel de voorkeur geven aan een huurwoning, terwijl juist daaraan groot gebrek is. Dat maakt Amsterdam interessant voor institutionele investeerders als de Aziatische en Amerikaanse pensioenfondsen die in Orange Capital Partners participeren. Met nu al ruim drieduizend woningen in Amsterdam bouwt Orange Capital Partners sinds 2014 gestaag naar het doel: marktleider worden in de Amsterdamse huursector.

Ebe van Riesen (48) en Jeroen Kool (42)
Razendsnel opgekomen vastgoedmannen, die met regelmaat in de clinch lagen met de gemeente. Kregen een boete van drie ton voor ‘illegale kamerverhuur’ en discussiëren daar nog steeds over met het stadhuis. Inmiddels concentreren Van Riesen en Kool zich naar eigen op winkelpanden en kantoren. “Dat levert inderdaad minder zorgen op dan woningen, ja,” aldus Van Riesen. Ze bezitten nog altijd veel objecten in de Negen Straatjes maar zijn volgens Van Riesen tegenwoordig ‘zelfs buiten de Ring te vinden.’ Verkochten vorig jaar een aanzienlijk deel van hun woningportefeuille, ‘omdat er buitenlandse partijen in de markt zijn’. De heren zijn sindsdien met herinvesteren behoudend en zagen zodoende hun vastgoedbezit aan – zienlijk slinken.

J.H.F. Schopman en Zonen BV
Een van de allergrootste huizenbezitters van de stad, J.H.F. Schopman en Zonen BV, is eigenaar van zo’n 1600 adressen in Amsterdam. Dat wordt beheerd door de Amsterdamsche Huizenhandel en Administratie Maatschappij (Aham). Aham beheert veel sociale huurwoningen, die na opzegging getransformeerd worden tot duurzame vrije sectorwoningen. Grondlegger was in 1906 banketbakker Jo Schopman, die zijn geluk beproefde in het vastgoed. De familie Schopman staat tegenwoordig op afstand van het vastgoedbedrijf en alle (!) uitgekeerde winst die Aham maakt, gaat naar ontwikkelingshulp, bezweert de directie.

Libra International BV
Het investeringsvehikel van de Limburger Jan Verhagen en zijn zoon Marc is een van de grootste vastgoedbezitters van Nederland en al decennialang een belangrijke speler in Amsterdam. De omvangrijke portefeuille bracht vader Jan tot in de hoogste regionen van de Quote 500. Libra International, dat ruim 1300 woningen, kantoorpanden en winkels bezit, is ook huisbaas van een aantal bekende coffeeshops in de stad én int de huurpenningen van de Louis Vuittonwinkel in de P.C. Hooftstraat. Het bedrijf is niet onomstreden, omdat het op grote schaal zaken deed met wijlen Willem Endstra, waarbij ook de naam van de gevallen zakenman JanDirk Paarlberg werd genoemd. Krakers en linkse activisten zagen Libra lang als exponent van het verwerpelijke grootkapitaal. In de crisis opereerde zoon Marc zeer behoudend, waardoor de omvangrijke Amsterdamse portefeuille nu meer dan behoorlijk rendeert.

Edith Tialengko (73)
De weduwe van wijlen Hans Brouns, een van de oude Wallenkoningen. Brouns, die kort na zijn geboorte in de Bloedstraat door zijn moeder bij het Centraal Station in de armen van een toevallig passerend echtpaar was geduwd, groeide op rond de Zeedijk en was ooit schoenpoetser in Krasnapolsky. Zijn vrouw Edith, een Filipijnse verpleegster in het OLVG, ontmoette hij als twintiger. Samen waren ze succesvol in de horeca en later, met compagnon Michel Florie, volgde het vastgoed, vooral prostitutieramen op de Wallen. Brouns kreeg net als ‘Wallen – ondernemers’ als Charles Geerts, slager Jan Venekamp en de gebroeders Pot vanaf 2007 te maken met de daden drang van de gemeente, die het Wallengebied wilde opschonen. Toch bevinden veel van de ongeveer zeventig panden van zijn weduwe zich nog altijd in het hartje van 1012.

Reinout Oerlemans (46)
Ondernemer Oerlemans, die als acteur bekendheid genoot als Arnie inGoede tijden slechte tijden, heeft in de loop der jaren een flinke positie opgebouwd in de Amsterdamse vastgoedmarkt. Een deel van zijn miljoenen, vergaard door de verkoop van zijn productiebedrijf Eyeworks, zit in meer dan vijftig adressen in de stad. Oerlemans, nog altijd gevestigd in Amerika, schafte onlangs nog panden aan in de Spaarndammerstraat, die momenteel worden samengetrokken tot één grote winkel. Dat hij een neus heeft voor goede vastgoedinvesteringen bleek wel uit de winst die hij maakte met het hoofdkantoor van Eye works op het Raamplein. Hij kocht het pand in 2012 voor 8,6 miljoen en verkocht het vorige maand voor ruim 20,6 miljoen. Een winst van 12 miljoen in vijf jaar tijd, minus de kosten van de verbouwing.

Marianne Allegonda ‘Margot’ Pon (71)
Telg van de bekende en steenrijke familie achter autoimporteur Pon. Margot Pon was zelf nooit betrokken bij het bedrijf, leeft buiten de schijnwerpers en wil dat graag zo houden, zegt haar echtgenoot, die de telefoon opneemt beleefd. “We proberen het zo goed mogelijk te beheren en verhuren,” is het enige dat hij kwijt wil over het rijke vastgoedbezit in Amsterdam, dat bestaat uit 393 adressen, waarmee Pon een van de belangrijkste particuliere beleggers is.

De familie Rappange
Het vastgoedbezit van de bekende makelaars familie Rappange is keurig verdeeld over vader Jop (87), zoon Rob (53) en dochter Gaby (56). Bij elkaar opgeteld heeft het gezin meer dan 600 adressen in de stad. Paulus Louis Rappange, die in 1906 het Amsterdamse makelaarskantoor opzette, is de grondlegger van het vastgoedbezit. Hij bouwde huizen en hield die vast, zegt zijn achterkleinzoon Rob. De Amsterdamse panden vormen het pensioen van de familie. “Wij verkopen nooit iets en verhuren en beheren de huizen,” aldus Rob. “Onze kinderen kunnen van de opbrengsten studeren.”

Pieter Maarten Feenstra (60)
Voormalig partner van Goldman Sachs, die zeer vermogend werd toen de Amerikaanse zakenbank in 1999 naar de beurs ging. Kort daarvoor was Feenstra partner geworden, met als bijkomstigheid een aandelenpakket ter waarde van tientallen miljoenen. Nam zoals meer Goldman Sachsbankiers vrij jong afscheid van de bank, na tropenjaren vol beursgangen, overnames en fusies. Investeerde zijn vermogen in Amsterdams vastgoed, vooral in bekende straten en grachten in het centrum. Begon ook een investeringsmaatschappij. Was naar verluidt gul voor de clubkas van hockeyvereniging Laren, dat daardoor financiële problemen lang kon afwenden. De aan de VU en Insead opgeleide Feenstra is mecenas van het Concertgebouw, waar hij in de prestigieuze Gustav Mahlerkring schouder aan schouder borrelt met industriëlen, bestuursvoorzitters én de nieuwe minister van Justitie, Ferdinand Grapperhaus. Feenstra zei daarover eens: “Ik vind dat je, als je het kunt betalen, een soort maatschappelijke plicht hebt om cultuur te ondersteunen.”

 

Een grote belegger van koninklijken bloede

Prins Bernhard jr. (47) heeft privé en met zijn bv’s 349 adressen in Amsterdam en is
daarmee een van de grootste vastgoedbonzen. De verhuur gaat niet altijd even netjes.

Door

Michiel Couzy en Maarten van Dun namens Het Parool

Het was een buitenkans voor de zes studenten: een woning van 137 vierkante meter in Amsterdam-West, met zes kamers en een tuin. De lange zoektocht naar een geschikte kamer had eindelijk resultaat.
Tijdens de bezichtiging bleek de woning weliswaar niet goed onderhouden en bleken de kamers van acht vierkante meter wat klein voor een maandhuur van 2600 euro, maar goed, je kunt in Amsterdam geen al te hoge eisen stellen. Bovendien konden ze de huur delen door zes. Maar dan krijgen ze de voorwaarden onder ogen. Hun contactpersoon mailt dat bewoning door meer dan twee personen niet is toegestaan volgens de Amsterdamse regels rond woningdelen. Maar dat is geen obstakel. Het voorstel is om dan maar twee van de zes huurders officieel in te schrijven.
In de mailcorrespondentie wordt dat als volgt omschreven: ‘De huisbaas wil alleen weten van twee huurders en wat jullie doen na ondertekening van het huurcontract, mogen jullie zelf weten. Of dat met vier, vijf of zelfs zes personen in het appartement is: dat is aan jullie.’ De huisbaas wil namelijk, zo staat letterlijk in de mail, ‘geen confrontatie met de overheid’. Deze mail is van een makelaar en betreft een huis van prins Bernhard van Oranje-Nassau, Van Vollenhoven, neef van de koning, zoon van prinses Margriet en Pieter van Vollenhoven en lid van de koninklijke familie. Hij heeft de woning met drie vrienden in handen, het beheer is uitbesteed.
De tussenpersoon stelt een constructie voor die ervoor moet zorgen dat de te grote groep huurders ‘uit het zicht van het stadhuis blijft’, zoals het letterlijke citaat luidt.

‘Agency fee’

De ouders van de studenten, die garant moeten staan, zijn onaangenaam verrast. En dan stuiten ze ook nog op de voorwaarde dat de huurders, naast een waarborgsom van een maand huur, ook nog een ‘agency fee’ moeten betalen van 2600 euro. Nog voordat maar een nacht is geslapen, moeten de ouders dus een kleine 8000 euro overmaken.
Zulk sleutelgeld is helemaal niet toegestaan. Huurders kunnen dit bedrag weer terugeisen, zo heeft de rechter bepaald. De ouders haken af. “Het zaakje stinkt,” zegt een van hen. De teleurstelling onder de zes studenten is groot. Ze moeten op zoek naar een ander huis. Een rondje langs meer huizen in het privébezit van de prins maakt duidelijk dat ook elders de regels worden overtreden; te grote groepen in één woning, die ook nog eens sleutelgeld hebben betaald.
De studenten die de deur opendoen – detail: opvallend vaak in kamerjas om half één ’s middags – vertellen dat hun contactpersoon heeft gezegd dat ze zelf mogen weten met hoeveel personen ze in het huis gaan wonen, ook al overtreden ze hiermee de Amsterdamse regels. “Wij gaan dat heus niet controleren, zeggen ze dan.” Bernhard van Oranje-Nassau, geconfronteerd met deze praktijken, laat weten maatregelen te nemen.

‘Ongewenste effecten’

Een ouder echtpaar dat een bovenwoning huurt van de prins is tevreden over de service, maar de dame en heer zien de buurt veranderen door de komst van groepen studenten. “Dit was oorspronkelijk een buurt met gezinnen, mensen die elkaar kennen. Het karakter verandert door de verhuur aan groepen studenten en dat vinden we jammer.”
Hiermee snijdt dit echtpaar het maatschappelijk debat aan dat momenteel woedt over de rol van beleggers op de Amsterdamse woningmarkt. Wethouder Laurens Ivens wijst op de ‘onge wenste effecten’ van de opkomst van deze huizenkopers met diepe zakken: een opdrijving van de toch al hoge huizenprijzen, een groeiende kloof op de woningmarkt tussen zij die hebben en zij die een huis niet meer kunnen betalen. De gemeenteraad eist onderzoek en maatregelen. Op hun beurt wijzen beleggers naar de grote voorraad sociale woningbouw en naar de gemeente, omdat die lang onvoldoende zou hebben gedaan om de ontwikkeling van betaalbare woningen mogelijk te maken.
Prins Bernhard is met zijn vastgoedportefeuille een van de belangrijkste beleggers in de stad. Dat een lid van de koninklijke familie zo actief is, is volgens sommige opiniemakers extra saillant; zou een prins niet wat meer oog moeten hebben voor de maatschappelijke gevolgen? En is dat streven naar rendement wel gepast?

Gerenoveerd en gemoderniseerd

Bernhard van Oranje-Nassau heeft als privépersoon 102 adressen in Amsterdam op zijn naam staan. Dit zijn huizen of winkelpanden. Maar in de kerstboom van vennootschappen die hij bestuurt, zijn nog veel meer vast goed objecten ondergebracht, blijkt uit onderzoek. In totaal heeft de prins, zakelijk en privé, 590 Nederlandse adressen in eigendom, waarvan 349 adressen in Amsterdam.
Het vastgoed bezit prins Bernhard met zijn zakenpartners Menno de Jong (47) en Coen Groeneveld (41). Samen zijn zij sinds oudjaarsdag 2010 eigenaar van Pinnacle BV, waaronder veel meer bedrijven vallen. Voormalig zakenpartner Paul-Louis Napoleon Mol (47) stapte drie jaar geleden uit het bedrijf, maar met hem zit Bernhard nog wel in het vastgoed. Pinnacle is een succesvolle projectontwikkelaar, die door heel Nederland vastgoedprojecten ontwikkelt. Verouderde kantoorcomplexen en winkelcentra worden door Pinnacle gerenoveerd en gemoderniseerd.

Voormalig Shellcomplex

Het Amsterdamse vastgoed van de prins, privé en via bv’s, bestaat vooral uit woningen. Bernhard en zijn zakenpartners hebben een voorkeur voor buurten in West die in opkomst zijn. De zakenlieden bezitten aanzienlijke delen van woonwijken in Bos en Lommer, met bijvoorbeeld panden in de straten rond de Admiraal de Ruijterweg. Meestal gaat het om hele panden die zijn gesplitst in appartementen, maar de prins en zijn compagnons bezitten ook losse etages. Het privévastgoed van Bernhard bevindt zich ook elders in de stad, zoals in De Pijp.
In de Muiderstraat, uitkijkend op de Portugees-Israëlietische Synagoge, staat vlaggenschip Pinnacle Tower, dat op naam staat van het vehikel van Bernhard en zijn zakenpartners: een luxe kantoorcomplex waar kantoorruimtes flexibel te huur zijn.
Aan de Haarlemmerweg ontwikkelt Pinnacle de ruim 60.000 vierkante meter van het voormalig kantoor van ING tot een wooncomplex, dat volgens de plannen moet uitgroeien tot ‘een aantrekkelijk woongebied dat mooi aansluit op het Westerpark en de omliggende buurten van West’. De gemeente was enthousiast over de voornemens van Pinnacle. Rond 2020 zullen tussen de 700 en 900 woningen worden opgeleverd, waarvan de helft koopwoningen.
Buiten Amsterdam bezitten de vennootschappen van Bernhard en co nog een kleine zestig objecten, waarvan 49 appartementen in een voormalig Shellcomplex in Den Haag. Verder doet Pinnacle de herontwikkeling van de verouderde gebouwen op het Stationsplein van Haarlem. Ook zijn er winkelcentra in Houten en Rotterdam en een flatgebouw in Wassenaar. Het moge duidelijk zijn: dat de prins ondernemer is, wisten we al. Maar hij is, in alle stilte, uitgegroeid tot een projectontwikkelaar van formaat.

Welke morele plicht heeft een Oranje?

Het vastgoedbezit van prins Bernhard is inzet van een maatschap – pelijke discussie, nu vastgoedbeleggers grote invloed hebben op de woningmarkt. Hebben handelaren in vastgoed de morele plicht goed voor de stad te zorgen? En ligt dat anders voor een prins? Voortgestuwd door de lage rente, de krapte op de woningmarkt en hoge rendementen, kopen beleggers steeds meer huizen in Amsterdam. Eén op de acht Amsterdamse woningen is in handen van beleggers. Vorig jaar werd 16 procent van de huizen aan een belegger verkocht. Dat heeft grote gevolgen voor de stad, menen deskundigen en politici. Volgens beleggers professionaliseert met hun komst de vastgoedmarkt en houden zij zich netjes aan de regels. Maar de prijzen van woningen stijgen ook. Bovendien vragen veel beleggers huren die veel Amsterdammers niet kunnen opbrengen. Daardoor verandert de stad. Volgens Dorine Hermans, historica en auteur van zes boeken over de Oranjes, heeft prins Bernhard een uitzonderlijke positie met een bijzondere verantwoordelijkheid. “De voorbeeldfunctie die de koninklijke familie nu eenmaal heeft, geldt voor alle familieleden. De achternaam Van Oranje is al vier eeuwen de beroemdste van het land. De voordelen die dat biedt, hebben een keerzijde.” Volgens Hermans’ bronnen wordt binnen de koninklijke familie wis – selend gedacht over het zakelijke succes van de prins. “Zijn broers en neven hebben ontzag voor hem als geslaagd zakenman. Buiten kijf staat dat hij het allemaal zelf heeft bereikt. Bernhard werkt keihard en ook daarvoor is veel respect: werkethiek is belangrijk voor de Oranjes. Toch zijn er ook familieleden die menen dat een prins geen zaken hoort te doen.” Prins Bernhard liet zijn huwelijk in 2000 goedkeuren door de Staten Generaal, naar eigen zeggen uit respect voor zijn familie. Daardoor bleef hij troongerechtigd. Na de kroning van koning Willem-Alexander is Bernhard niet langer potentieel troonopvolger. Hermans: “Het is alsof de morele verantwoordelijkheid minder wordt gevoeld nu de afstand tot de troon groter is.” Het vastgoedbezit van Bernhard plaatst de koninklijke familie voor een oud dilemma, meent Hermans. “De koning en koningin dragen een boodschap uit van solidariteit met de armen. Dat is lastig vol te houden als er tegelijkertijd zo veel bezit is.” André Nijhof, hoogleraar aan Nyenrode, is gespecialiseerd in business ethics. “De samenleving meent dat personen op een invloedrijke positie aan dezelfde normen en waarden moeten voldoen als ieder ander. Maar op zo’n positie word je vaak omringd door mensen die andere normen hanteren dan in de samen – leving gebruikelijk zijn. Daardoor kan iemand het idee krijgen dat wat hij doet heel normaal is, terwijl de samenleving dat anders ziet.” Ben Wempe is verbonden aan de vakgroep business-society management van de Erasmus Universiteit en gespecialiseerd in ethiek. Ethisch juist handelen is volgens hem bij uitstek belangrijk in de vastgoedsector. “Winstbejag mag nooit reden zijn ethische grenzen opzij te zetten, zeker niet als het om woningen gaat. Woningen hebben een bepaalde sociale functie en dat brengt verplichtingen met zich mee, ook voor ondernemers die vooral winst nastreven.”

 

 

Steeds in angst dat je je huis uit moet

De gemeente onderzoekt vermoedens van illegale verhuur aan te grote groepen door prins Bernhard en zijn zakenpartners. De huurders vrezen dat ze hun huis verliezen.

Door

Michiel Couzy en Maarten van Dun namens Het Parool

Ze bellen de laatste weken soms al om acht uur ’s ochtends aan, de handhavers van de gemeente. De huurders houden zich stil, bang voor wat hun te wachten staat als ze de deur openen, maar uiteindelijk moeten ze de ambtenaren toch binnen laten om inzicht te geven in de manier waarop ze hun kamers huren. En die klopt niet.
Ze wonen met meer dan twee personen in een huis, soms zelfs met groepen van zes of zeven, en daarvoor moet de verhuurder een vergunning hebben. Maar de eigenaren hebben die vergunning niet aangevraagd.
Het Parool sprak met meer dan tien huurders van diverse huizen die in het bezit zijn van prins Bernhard van Oranje-Nassau, Coen Groeneveld, Menno de Jong en Paul-Louis Mol.
Van Oranje, Groeneveld en De Jong zijn ook de eigenaren van de Amsterdamse projectontwikkelaar Pinnacle BV. Prins Bernhard, lid van de koninklijke familie, heeft privé en via bedrijven als Pinnacle 590 woningen, kantoren en winkels in bezit, waarvan 349 in Amsterdam.

Rechtstreekse contacten

De gemeente bevestigt dat onderzoek gaande is naar adressen van prins Bernhard, maar doet er tijdens het onderzoek het zwijgen toe. Bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag zijn ook klachten binnen gekomen over panden van de prins en zijn zakenpartners: verhuur aan te grote groepen en achterstallig onderhoud. Het steunpunt neemt de klachten serieus. “Ik zie dit als een manier om bewust regels te overtreden,” zegt Gert Jan Bakker van het meldpunt.
Vorige maand schreef deze krant al over huurders van Bernhard en zijn zakenpartners, die in te grote groepen in een woning zitten en sleutelgeld hebben betaald, hetgeen niet is toegestaan. Volgens Groeneveld was daar sprake van een tussenpersoon waar zij geen zaken mee doen.
Daarna meldden andere huurders zich die ook vertelden over misstanden in de woningen van Bernhard en zijn compagnons. Hier is geen sprake van een tussenpersoon, zij doen rechtstreeks zaken met het beheerkantoor en de pandeigenaren, zeggen ze. Ze laten contracten zien als bewijs: opgesteld door beheerkantoor Amsterdamse Maatschappij, dat de verhuur regelt voor Bernhard en consorten en ondertekend door ‘C. Groeneveld c.s.’
De huurders willen niet met hun naam in de krant, daarvoor is hun positie te kwetsbaar; ze hebben huurcontracten voor een jaar en kunnen zo uit huis worden gezet. Wel geven ze inzage in hun huurcontracten en bankafschriften.
De huurders zijn boos. Zij dachten legaal in de woningen te zitten, maar vinden dat de eigenaar en de beheerder hen nu opzadelen met problemen die ontstaan omdat de regels niet worden gevolgd. De verhuurder is verantwoordelijk voor de vergunningen, niet zij. Nu de gemeente controleert, vrezen de huurders de consequenties.

Nieuwe regels

Een groot deel van de verhuurders in de stad, overtreedt de regels. Dit concludeert wethouder Laurens Ivens, op basis van het geringe aantal vergunningen dat is aangevraagd voor woningdelen. Meer dan 12.000 adressen in Amsterdam worden verhuurd aan meer dan twee personen die geen gezin vormen. Volgens Ivens is hiervoor al sinds 1993 een vergunning nodig, tenzij sprake is van een geregistreerde woongroep of inwoning. Vorig jaar bleek uit een evaluatie dat deze regels onduidelijk waren en dat veel verhuurders de regels overtraden, zonder dat zij dat wisten. Daarom heeft de gemeente per 1 januari dit jaar nieuwe regels ingevoerd: voor verhuur aan meer dan twee personen is een vergunning nodig. Altijd. Hiervoor moet de woning een goede geluidsisolatie hebben en een gemeenschappelijke ruimte van minimaal elf vierkante meter. Voor verhuur aan vijf of meer personen gelden zwaardere eisen. Vergunningen aan deze grote groepen worden op dit moment niet verstrekt in Centrum en West. Als de gemeente bij een controle con – stateert dat te veel huurders in een huis zitten, zonder vergunning, dan volgt een boete van 6000 tot 18.000 euro. Bovendien moet de verhuurder direct een vergunning aanvragen. Als de verhuurder dat niet wil, of als de woning niet aan de eisen voldoet, moet hij het aantal huurders terugbrengen tot twee. De gemeente kan hiertoe een dwangsom opleggen van 50.000 euro. Volgens Ivens moet de verhuurder hierbij zorgen voor een goed alternatief voor de huurders, bijvoorbeeld door vervangende woonruimte aan te bieden. De aanvraag van de vergunning is geen verantwoordelijkheid van de huurder. Die heeft huurbescherming en mag derhalve niet op straat worden gezet. Amsterdam is, zoals Ivens het uitdrukt, ‘niet op jacht’ naar illegale verhuur. Handhavers komen pas in actie bij een melding, bijvoorbeeld van overlast.

Spookhuurders

Ze staan ook niet allemaal op het adres ingeschreven; per huis zijn er één of twee ‘spookhuurders’, die nog ingeschreven zijn op hun oude adres of bij hun ouders, zodat voor de gemeente onzichtbaar is dat er zo veel mensen wonen. Wel staat hun naam soms op het huurcontract, dus de beheermaatschappij en de eigenaren kunnen weten hoeveel studenten in de panden wonen.
Maar ook als huurders niet op het contract staan, weet de beheermaatschappij hoeveel bewoners in de huizen zitten, vertellen alle huurders stellig. “Ze zeiden dat ze het niet wilden weten en dat ze toch niet kwamen controleren.” Ook de huur, tussen de 2500 en 3000 euro per verdieping, lijkt erop te wijzen dat de beheermaatschappij weet dat de huurpenningen door een groep worden opgebracht. Eén of twee jonge huurders zouden voor een dergelijk huis niet snel zo’n bedrag op tafel kunnen of willen leggen. Uit een rondgang op Funda blijkt dat deze huren ver boven de marktprijs liggen. Hoe zit dat dan met de eigenaren? Prins Bernhard en zijn compagnon Coen Groeneveld zeiden eerder tegen deze krant geen weet te hebben van misstanden. Zij zeiden de verhuur van hun panden in handen van een beheermaatschappij te hebben gegeven, met de opdracht volgens de regels te verhuren. Maar de huurders vragen zich af hoe dit is te rijmen met de naam van ‘Groeneveld c.s.’ op de huurcontracten.

Reparaties voor eigen kosten

Uit mailcorrespondentie, die de huurders deelden met deze krant, blijkt ook een directe betrokkenheid van Groeneveld bij het beheer van de panden. Hij beantwoordt persoonlijk mails over reparatieverzoeken van de huurders, die hij overigens consequent afwijst met een verwijzing naar het contract, waarin is opgenomen dat de huurder de staat van het huis accepteert, inclusief eventuele gebreken. Reparaties zijn voor kosten van de huurder.
De eigenaren en de beheermaatschappij zijn inmiddels druk bezig met inventariseren hoeveel mensen op elk adres wonen, na ‘gedoe in de media’, blijkt uit telefoongesprekken met de huurders. En, zo laten ze weten, daarna zullen ze bekijken of ze een vergunning gaan aanvragen.
Wethouder Laurens Ivens wil niet op de zaak ingaan, maar laat – in algemene zin – wel weten dat verhuur aan meer dan twee personen zonder vergunning illegaal is. Verhuurders hebben tijd genoeg gehad om vergunningen te regelen, meent Ivens. Ook vóór 1 januari hadden verreweg de meeste verhuurders overigens al een vergunning nodig. Boetes voor het niet hebben van een vergunning bedragen 6000 tot 18.000 euro.
Volgens de regels moeten Bernhard van Oranje en Coen Groeneveld alsnog vergunningen aanvragen. Als ze niet voldoen aan de voorwaarden, moeten ze het aantal huurders terugbrengen naar maximaal twee per woning. Dat zou volgens Ivens moeten gebeuren door de boventallige huurders vervangende woonruimte aan te bieden, maar de huurders van Bernhard en Groeneveld vrezen het ergste, met hun jaarcontracten. Voor je het weet, staan ze op straat.

VVD-Kamerlid zegt de huur op

Ook in Amsterdamse huizen van Tweede Kamerlid Wybren van Haga wonen te veel huurders zonder vergunning.
Om de verhuur te legaliseren zegt de VVD’er huurcontracten op.

Van Haga heeft via zijn bv’s meer dan honderd adressen in bezit, vooral in Amsterdam en Haarlem. Hij schat dat in zeven of acht ervan te veel huurders zitten, zonder dat hij daarvoor een vergunning heeft. “Ik probeer het zo goed mogelijk op te lossen,” zegt hij. Van Haga zit sinds eind oktober in de Tweede Kamer, nadat enkele partij genoten waren doorgestroomd naar het kabinet. Daarvoor was hij zeven jaar gemeenteraadslid in Haarlem. Hij heeft voor Shell gewerkt en zat in de directie van verschillende ondernemingen. Een van zijn huurders heeft een advocaat in de arm genomen, omdat Van Haga het contract per 31 december 2017 opzegt, terwijl die overeenkomst nog loopt tot 31 januari 2019.
De huurder is inmiddels vertrokken uit de woning in Amsterdam en heeft een klacht ingediend bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag. Het verbod op woning – delen aan meer dan twee personen is op 1 januari ingegaan. Van Haga heeft nog maar één vergunning binnen. Probleem is volgens hem dat ingrijpende verbouwingen nodig zijn om aan de voorwaarden te voldoen, zoals goede geluidsisolatie. Dat kan niet als daar nog mensen wonen, zegt hij. De VVD’er is pas ‘ergens in mei’ gaan inventariseren hoeveel mensen hij in zijn huizen heeft, ook al golden de nieuwe regels toen al enkele maanden. “Ik had gerekend op een overgangssituatie.” Bovendien was de verwachting dat de gemeente niet direct zou gaan controleren. In het voorjaar kreeg Haga ineens mailtjes van andere verhuurders, die boetes hadden gekregen. “Toen bleek dat wethouder Laurens Ivens een soort razzia had gehouden.”
Uit zijn inventarisatie bleek vervolgens dat hij op een aantal adressen in overtreding was. “Ik moet laten zien dat ik alles doe om de situatie te legaliseren, daarom heb ik opzeggingsbrieven verstuurd. Van mij hoeft niemand weg, maar dit probleem is door Ivens opgeworpen.”
Hij zegt een plek te zoeken in een van zijn leegstaande woningen voor de huurders die moeten wijken. Maar daarvoor is eerst een vergunning nodig en dan ‘een verbouwing van 30.000 tot 40.000 euro’. Dat kan maanden duren. De huurder wiens contract is opgezegd, zegt geen hulp te hebben gekregen van Van Haga bij het vinden van alternatieve woonruimte. Van Haga zegt dat hij niet precies wist hoeveel mensen in zijn huizen wonen. “Ik verhuur die aan twee personen, maar weet niet wat er vervolgens achter de voordeur gebeurt. En ik mag het niet controleren in de gemeentelijke basis – administratie.”
Hij onderkent dat hij als politicus en Kamerlid een extra verantwoordelijkheid heeft om zich aan de regels te houden. “Dat probeer ik uit alle macht, maar het duurt lang voordat de vergunningen binnen zijn.